Номер клиента (32143)
Ваше имя:
Ваш телефон:
Комментарии:

Кадастровые работы

1.Понятие «земельного кадастра»

Четкое понятие о том, что подразумевает словосочетание «земельный кадастр» дается Постановлением Правительства РФ: «Земельный кадастр – государственная система необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель».

В настоящее время после вступления в силу Федерального закона №221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. земельный кадастр является составляющей частью кадастра недвижимости и его ведение осуществляется соответствующими органами исполнительной власти – Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (РОСНЕДВИЖИМОСТЬ) субъекта РФ.

2. Схема ведения кадастра недвижимости.

Основной единицей ведения земельного кадастра является земельный участок. О нем в учреждении, ведущем кадастровый учет, должна содержаться информация следующего характера: площадь, категория земель, целевое назначение, вид собственности или иного вида использования, адрес, наличии обременений или ограничений в использовании, кадастровый номер объекта, данные о владельце (пользователе) и другое.

Сбор, анализ и обработка этих данных ведется лицензированными геодезическими организациями, которые занимаются кадастровыми работами. Отправной точкой является обращение владельца (пользователя, арендатора) земельного участка в вышеупомянутую организацию. В дальнейшем специалистами организации составляется план кадастровых работ, необходимых для постановки данного земельного участка на государственный кадастровый учет. Вот как выглядит упрощенная схема осуществления кадастрового учета:
Кадастр

По схеме видно, кадастровый учет земельного участка осуществляется органом исполнительной власти на основании документации, подготовленной согласно действующим законам РФ лицензированной геодезической организацией. Рассмотрим подробнее, в чем заключается 1-й этап кадастровых работ. Заключив договор подряда на выполнение кадастровых работ, владелец (арендатор, пользователь), далее Заказчик кадастровых работ, предоставляет специалистам геодезической организации пакет документов и сведений о земельном участке. Перечень необходимой документации содержится в тексте договора.

Наиболее важным и продуктивным является второй этап кадастровых работ, так называемые работы, осуществляемые непосредственно геодезической организацией при участии заказчика. Данный этап состоит из геодезической и юридической частей кадастровых работ.

Юридическая часть кадастровых работ включает в себя: анализ предоставленной заказчиком документации на земельный участок, подготовку акта согласования границ земельного участка, уточнение наличия и получение данных из государственного кадастра недвижимости о смежных земельных участках, подготовку проекта территориального землеустройства, подготовку выходной документации для подачи в территориальный отдел Роснедвижимости. Данные работы осуществляются специалистами геодезической организации – землеустроителями, кадастровыми инженерами.

Геодезическая часть кадастровых работ представлена таким образом:

  1. Выезд специалиста на земельный участок и обследование границ земельного участка;
  2. Определение координат поворотных точек границ земельного участка;
  3. Определение площади земельного участка;
  4. Контроль качества произведенных кадастровых работ.
  1. По предварительной договоренности с заказчиком работ осуществляется выезд специалиста на земельный участок. Присутствие и участие заказчика кадастровых работ являются обязательными. По желанию и достигнутой договоренности с владельцами смежных земельных участков обследование границ производится в их присутствии, что в дальнейшем подтверждается наличием подписей и печатей в акте согласования границ земельного участка.

    При наличии нерешенных споров по границам земельного участка вопрос решается в судебном порядке: путем привлечения независимых экспертов, выполнения контрольных измерений и составления экспертно-технического заключения.

    В случае отсутствия закрепленных на местности границ объекта кадастровых работ, но существующих данных о границах в представленной заказчиком кадастровых работ документации: каталог координат земельного участка, размеры земельного участка, на данном этапе выполняется вынос в натуру границ земельного участка. Это является отдельным видом геодезических работ и обязательно включается в договор подряда на выполнение кадастровых работ или оформляется в виде дополнительного соглашения между заказчиком кадастровых работ и геодезической организацией.

    В случае если границы земельного участка не определены на местности и отсутствуют данные в документации заказчика, то есть границы объекта кадастровых работ нельзя определить однозначно, вопрос рассматривается в индивидуальном порядке при участии специалистов Роснедвижимости.

  2. После того, как границы земельного участка были обследованы, установлены (восстановлены) на местности и утверждены заказчиком кадастровых работ и смежными землевладельцами, осуществляется определение координат поворотных точек границ земельного участка.

    Как правило, наиболее выгодной, с точки зрения временных затрат и экономически, технологией геодезических работ является определение и закрепление на местности базисных пунктов и выполнение от них кадастровой съемки земельного участка. Для этого специалист выявляет на участке или в непосредственной близости от объекта кадастровых работ наиболее удобные точки для закрепления базисных пунктов.

    Местоположение базисных пунктов определяется таким образом, чтобы существовала возможность контрольных измерений с их использованием, повторного определения их координат в случае сбоя в программе обработки, выполнения контроля положения границ смежных земельных участков. Определение координат базисных пунктов выполняется путем GPS-измерений на пункте.

    Закрепляются базисные пункты по договоренности с заказчиком кадастровых работ и наличии такой возможности. Методы закрепления зависят от точности, с которой требуется определить координаты точек. Наиболее распространенным и удовлетворяющим точности определения границ земельных участков площадью до 1га является закрепление базисных пунктов арматурными стержнями, длиной от 0,50 м до 1,0 м, диаметром в 0,01м. Специалист укрепляет их в землю, оставляя над поверхностью на 0,15м – 0,20м, и помечает окопкой, окраской, используя сигнальную ленту. При измерениях на более значительных площадях базисные пункты для кадастровых работ закрепляют основательнее, согласно «Инструкции о межевании земель», 1996г.

    После получения данных GPS-измерений на базисных пунктах в он-лайн режиме специалист выполняет обработку результатов измерений с использованием GPS-данных базовой станции.

    Таким образом, определив координаты базисных пунктов и длину базиса, переходят к выполнению кадастровой съемки земельного участка. Данный этап кадастровых работ представляет собой выполнение полярной съемки поворотных точек границ земельного участка, зон обременений и ограничений в использовании. По договоренности с заказчиком кадастровых работ и возникающей необходимости возможно координирование углов жилых и нежилых строений, иных характерных точек.

    В настоящее время кадастровая съемка земельного участка выполняется с применением современного геодезического оборудования, что позволяет в короткие сроки обладать результативными данными об объекте кадастровых работ. Кадастровая съемка представляет собой определение планового положения объекта – земельного участка и выполняется с точностью, зависящей от назначения кадастра. Для участков площадью до 0,50 га масштаб съемки составляет 1:500. В целом, процесс кадастровой съемки земельного участка идентичен топографической съемке земельного участка, за исключением определения высотного положения точек.

    Алгоритм выполнения кадастровой съемки земельного участка представляет собой определение координат переходных точек – станций, с которых выполняется координирование находящихся в поле зрения поворотных точек границ земельного участка. Исполнение данных операций с достаточной точностью и оптимально быстро стало возможным с применением электронного тахеометра. Технические характеристики прибора и методика ведения съемки позволяют выполнять координирование точек как с применением отражателя, так и в безотражательном режиме. В зависимости от загруженности земельного участка строениями, растительностью, наличия большого количества поворотов по границам, то есть так называемой видимости на объекте кадастровых работ, кадастровая съемка выполняется специалистом с разными временными затратами: от 20 минут до 3 часов.

  3. После окончания полевого этапа кадастровых работ, то есть выполнения кадастровой съемки земельного участка, результаты обрабатываются камерально с целью определения площади земельного участка и местоположения на дежурной кадастровой карте района.

    Определение координат поворотных точек границ земельного участка выполняется в программе постобработки данных, полученных в результате кадастровой съемки земельного участка. Точность, с которой рассчитываются координаты, устанавливается автоматически в программе и удовлетворяет требованиям законодательной базы для данного вида работ.

    Получив данные о местоположении земельного участка, то есть координаты поворотных точек границ объекта кадастровых работ, специалист имеет возможность оценить и проанализировать взаимное расположение уже учтенных земельных участков по отношению к данному участку. Такая возможность существует только при наличии данных о смежных земельных участках в Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости на дежурной кадастровой карте, после получения выписки из Государственного кадастра недвижимости. Данная операция в кадастровых работах может быть исполнено как заказчиком работ, так и специалистами организации.

    В зависимости от результатов проведенного анализа взаимного расположения участков действия по оформлению землеустроительной документации могут варьироваться. Если существует так называемое «наложение» на кадастровую основу, выполняются контрольные измерения на объекте кадастровых работ. Возникает необходимость внесения изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости. Такая ситуация - результат содержания в сведениях Государственного кадастра недвижимости точностных погрешностей в определении местоположения ранее учтенных земельных участков. Если же координаты, полученные из Государственного кадастра недвижимости, и координаты, вычисленные в ходе кадастровых работ на участке, разнятся в пределах допустимых значений, приступают к подготовке землеустроительной документации для подачи в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Допустимые значения расхождений в определении координат приведены в «Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства», 2003г.

  4. Важным этапом кадастровых работ до перехода к юридической их части является определение площади земельного участка. Так как в результате проведенных на земельном участке изысканий, специалист обладает координатами поворотных точек границ, то площадь определяется наиболее точным и наименее затратным по времени способом – аналитическим. Для этого используется программа постобработки полученных результатов измерений на объекте кадастровых работ, основанная на применении формул геометрии и тригонометрии.

  5. Применение специальных программ для определения площади земельного участка позволяет практически исключить влияние ошибок на результат, а также зависимость от количества поворотных точек границ. Оценка точности определения площади земельного участка в кадастровых работах проводится в автоматическом режиме программой постобработки.

    Величина площади земельного участка, найденная в ходе выполнения кадастровых работ, анализируется и сравнивается с данными, при их наличии, исходной документации. В случае, когда расхождение площадей указанной в исходных документах и вычисленной лежит в пределах допустимых расхождений, по «Инструкции о межевании земель», 1996г., за окончательное значение площади объекта кадастровых работ принимается исходная, то есть площадь по документам.

    Если же полученное значение больше или меньше документальной величины площади земельного участка, то специалистом разрабатываются предложения по дальнейшим действиям, необходимым для подготовки землеустроительной документации в рамках существующего на день обработки земельного законодательства. Таким образом, наступает момент для выполнения юридической части кадастровых работ.

  6. В заключение геодезической части кадастровых работ обязательно проводится контроль качества произведенных работ. Данная операция представлена чаще всего оценкой точности, с которой выполнены работы. Осуществляется она автоматически программой обработки результатов измерений. В случае, когда точностные характеристики выполненных работ не удовлетворяют существующим требованиям, проводят контрольные измерения на объекте кадастровых работ, то есть повторный выезд на земельный участок. В настоящее время, применяя для выполнения кадастровых работ на земельном участке новейших образцов геодезической и вычислительной техники, удается избежать большого количества погрешностей и в сжатые сроки получить достоверные данные о площади и плановом положении земельного участка.